Hildesheim - Jens Mahnken ist seit 2001 Vorstand der gbg Wohnungsbaugesellschaft Hildesheim. Sein Unternehmen – eine 100-prozentige Tochtergesellschaft der Stadt Hildesheim – besitzt und vermietet nicht nur mehr als 4300 Wohnungen, die gbg hat auch über eine Tochterfirma die Theater- und Kinogebäude in Hildesheim übernommen und modernisiert. Vom Jahresüberschuss, den die gbg erwirtschaftet, überweist die Gesellschaft Jahr für Jahr einen Teil an die Stadt – für 2021 sind das erneut 500 000 Euro.
Herr Mahnken, die Pandemie ist wohl lange noch nicht vorbei, das hat neben den gesundheitlichen auch wirtschaftliche Folgen. Und die Auswirkungen des Ukrainekriegs samt Inflation und vor allem die Gaskrise verunsichern viele Menschen hierzulande. Worauf müssen sich Ihr Unternehmen und die gbg-Mieter noch einstellen?
Es trifft die Menschen in vielen Bereichen und uns in unserem Kerngeschäft – ob wir nun über Baukostensteigerungen, höhere Energiepreise oder Zinsanpassungen reden. Die Rahmenbedingungen haben sich enorm verschlechtert, und wir müssen uns nichts vormachen: Die Energiekosten werden sich, davon gehen wir aus, in der näheren Zukunft mindestens verdreifachen. Das bringt das Problem mit sich, dass das dramatische Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnungen der Mieter haben wird, die sie für 2022 ja erst 2023 erhalten.
Sie erwarten hohe Nachzahlungsforderungen der Energieversorger?
Ja, das müssen wir nicht wegdiskutieren. Wir versuchen aber natürlich trotzdem, unsere Mieterinnen und Mieter zu unterstützen, damit die Folgen abgemildert werden.
Welche Möglichkeiten nutzen Sie dabei?
Als Erstes sprechen wir natürlich mit unseren Strom- und Gaslieferanten. Wir sind noch bis 2023 in festen Verträgen, aber wir verhandeln schon jetzt nach, damit wir die Kostensteigerungen mit längeren Laufzeiten abdämpfen können. Es gibt noch keine Ergebnisse, aber wir sind dran, insbesondere mit dem örtlichen Energieversorger ...
... Sie meinen die EVI. Bezieht die gbg Strom und Gas komplett über die Stadtwerketochter?
Wir haben zwei Grundversorger, das Gas wird über die EVI geliefert. Und auf der Einkaufsseite versuchen wir jetzt, die Konditionen zu verbessern. Außerdem prüfen wir regelmäßig unsere Heizzentralen und regulieren die Vorlauftemperaturen so, dass in den Wohnungen wirklich nur Temperaturen von 20 bis 22 Grad erreicht werden und es nicht zu unnötigen Wärmeverlusten kommt. Und wir informieren unsere Mieterinnen und Mieter über energiesparenden Umgang mit Heizung und Stromverbrauch: Das Verbrauchsverhalten muss natürlich auch passen, da geht es zum Beispiel um kürzeres Duschen. Auch bei der Benutzung von Energiefressern wie Toastern, Backöfen und Friteusen sollte man sich möglichst einschränken.
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Der Wohnungskonzern Vonovia hat kürzlich für seine Gebäude angekündigt, die zentralen Heizungsanlagen so herunterzufahren, dass in den Wohnungen nicht mehr als 17 Grad drin sein soll. Müssen Mieterinnen und Mieter der gbg auch damit rechnen?
So etwas könnten wir nur machen, wenn das auch vom Gesetzgeber abgesegnet wäre. Diese Grundlage gibt es zurzeit gar nicht, es muss im Winter für eine Temperatur von 20 bis 22 gesorgt sein. Ansonsten gilt es als Mangel an der Wohnung, wenn diese Temperatur dauerhaft unterschritten wird und wir würden Gefahr laufen, dass die Mieter einen hohen Anspruch auf Mietminderung haben. Sollte dieses Risiko durch eine andere gesetzliche Grundlage nicht mehr bestehen, könnten wir überlegen, ob wir diesen Schritt gehen. Wie Vonovia die Lage aktuell bewertet, kann ich nicht beurteilen.
In der Nordstadt hat die gbg bereits Gebäude auf Erdwärme umgestellt. Wollen Sie insgesamt unabhängiger vom Gas werden?
Ja, in der Nordstadt versorgen wir jetzt 40 Wohneinheiten über Erdwärme, das ist das erste Projekt zu diesem Thema. Und jetzt arbeiten wir intensiv daran, weitere Wohnhäuser an das Fernwärmenetz und das Holhackschnitzel-Kraftwerk der EVI anzuschließen. Wir werden das quartiersbezogen weiter forcieren, als Nächstes ist der Moritzberg dran. Und auch Drispenstedt und die Innenstadt soll noch angeschlossen werden, um uns weiter vom Gas unabhängig zu machen.
Energetische Sanierungen von Wohngebäuden sind ein wichtiges Instrument, um den Energieverbrauch zu senken. Stocken gbg-Vorhaben in diesem Bereich wegen Baustoffmangels oder Personalknappheit der Firmen?
Ich möchte in diesem Zusammenhang zunächst betonen: Wir kümmern uns nicht erst jetzt um das Thema, energetische Sanierungen sind für uns seit 20 Jahren Alltagsgeschäft. Der Aufwand, den wir dafür betreiben, ist sehr hoch und wir nehmen dafür jedes Jahr mehrere Millionen Euro in die Hand. 90 Prozent der Gebäudehüllen unser Immobilien sind energetisch saniert. In einzelnen Gewerken gab es zuletzt manchmal gewisse Verzögerungen, aber von dramatischen Lieferengpässen sind wir bisher verschont geblieben. Es ist kein Projekt liegen geblieben, und wir mussten auch keines der bereits geplanten komplett canceln ...
Aber?
Wir beschäftigen uns nicht aktiv mit ganz neuen Projekten. Da müssen wir in der Tat abwarten, wie sich die Baukosten und die Zinsen weiter entwickeln. Aber wir sind mit dem, was wir schon in der Pipeline haben, auch bis 2026 ausgelastet.
Zählen die 20 Sozialwohnungen, die die gbg nach dem Bau von geförderten Wohnungen in der Stralsunder Straße auch für die Lübecker Straße angekündigt hat, zu den gesetzten Projekten oder ist das ein Wackelkandidat?
Das ist ein etwas kleineres Projekt, das wir eventuell noch dazwischen schieben könnten, wenn es zeit- und kostenmäßig passt.
Dabei braucht Hildesheim doch dringend mehr günstigen Wohnraum.
Dafür sorgen wir ja auch! In der Umsetzung sind aktuell 20 Sozialwohnungen am Moritzberg, knapp 60 sind für Drispenstedt in der Bauvorbereitung. Wenn es irgendwie passt, kommen dann eben die 20 auf der Marienburger Höhe auch noch dazu.
Sind noch mehr Sozialwohnungen ohne stärkere finanzielle Förderungen durch Bund und Land nicht zu finanzieren?
Die Prognose ist die: Durch die Baukostensteigerungen und die Zinsanpassungen wird sich das Wohnen in absehbarer Zeit insgesamt durch drei bis fünf Euro pro Quadratmeter bei der Kaltmiete verteuern. Und wenn man mehr Sozialwohnungen und deutlich günstigere Mieten fordert, müssen diese Mehrkosten auch irgendwie abgefedert werden. Ein Beispiel: Bei Baukosten von aktuell 4000 Euro pro Quadratmeter – Tendenz steigend – zieht das ungefördert eine Kaltmiete von 13,50 Euro nach sich. Wenn man in den bezahlbaren Bereich möchte, den sich eine Vielzahl der Haushalte leisten kann, also in die Preisspanne von sechs bis neun Euro kalt will, gilt der Grundsatz: Wenn die Politik fordert, muss sich auch fördern. Die Förderung hat sich gegenüber den Vorjahren deutlich verbessert, das kann man nicht anders sagen – aber es fängt die erwähnten Steigerungen noch nicht auf. Wichtig aus Sicht der Investoren ist es in diesem Zusammenhang auch, dass es günstiges Bauland gibt, um Wohnen für unter zehn Euro pro Quadratmeter zu ermöglichen.
Sie halten die Bebauung des Wasserkamps in Itzum für sinnvoll. Dort dürfte das Bauen und somit auch das Wohnen nicht gerade billig werden, wenn es denn tatsächlich dazu kommt.
Den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wird man nicht nur mit dem Wasserkamp decken können, aber zum Teil. Aber es ist ja auch nach wie vor so, dass es zusätzlich großen Bedarf an Flächen für Einfamilienhäuser gibt. Es gibt auch eine hohe Nachfrage aus der Region Hannover, wo es noch teurer ist als in Hildesheim. Wenn man diese Nachfrage bedienen möchte, dann muss man auch Angebote schaffen. Ich denke deswegen, dass es richtig ist, den Wasserkamp auf den Weg zu bringen.
Welche sind die nächsten Schritte für das Drispenstedter Vorhaben, bei dem die bisherige Ladenzeile komplett abgerissen und ein Wohnungs-Geschäfts-Komplex entstehen soll?
Im November stellen wir das Projekt noch mal im Detail im Stadtentwicklungsausschuss vor, der muss dann noch zustimmen. Für das Frühjahr 2023 erwarten wir die Baugenehmigung, danach folgt der Abriss der alten Ladenzeile. Außerdem müssen alle Versorgungsleitungen umgelegt werden, danach kann mit dem Hochbau begonnen werden, voraussichtlich ist das Mitte bis Ende 2023. Die Fertigstellung ist für Mitte 2026 geplant.
Die gbg ist jetzt 130 Jahre alt, Sie haben einige davon verantwortet ...
... ja, 21 sind es inzwischen ...
Wie stellen Sie sich das Wohnen und die Arbeit der gbg in 130 Jahren vor?
Es könnte ja sein, dass dann ein Haus klimaneutral aus dem 3-D-Drucker kommt. Ich hätte jedenfalls Lust, dazu mal ein Pilotprojekt zu machen ... Ob ich das noch hinkriege, weiß ich nicht. Ich glaube jedenfalls, dass Wohnen auch in 130 Jahren ein soziales Gut sein wird und hoffe, dass die gbg auch dann noch eine kommunale Gesellschaft ist. In den 1990er gab es ja viele Kommunen, die sich von ihren Wohnungsbaugesellschaften getrennt und sie privatisiert haben. Ich fand das immer falsch, ich verurteile den Verkauf kommunaler Wohnungsbauunternehmen. Und gerade jetzt in Zeiten von Wohnungsknappheit und steigenden Preisen merkt man: Es ist wichtig, dass es einen verlässlichen Regulator in der Stadt gibt.
Ihr Vertrag läuft noch bis 2026. Ist dann für Sie endgültig Feierabend?
Ja.
Freuen Sie sich darauf, oder werden Sie jetzt schon wehmütig?
Ich bin dann 25 Jahre bei der gbg und 40 Jahre in der Wohnungswirtschaft. Das ist dann auch genug. Ich denke, es ist dann die richtige Zeit für neue Köpfe mit neuen Ideen und Strategien.
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